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El uso particular de jardines, patios o azoteas pertenecientes a la comunidad implica distintas reglas de reparto de gastos y responsabilidad que el resto de las zonas comunes. Ojo al dato.
 

Cuando es nuestro, pero el uso es suyo

Los elementos no previstos como privativos en la escritura del inmueble e integrados en una comunidad de propietarios deben considerarse de uso común, y su uso por el conjunto de copropietarios sólo puede limitarse, o más bien regularse, por las normas recogidas en los estatutos o en un eventual reglamento de régimen interior. Ahora bien, hay casos en los que, por la configuración física del inmueble, por ejemplo, la terraza de un ático con un único aceso por la vivienda de uno de los vecinos, se considere de uso exclusivo, aunque la escritura no diga nada. 
También es posible establecer en el título constitutivo de la comunidad, en sus estatutos, o en un acuerdo unánime posterior de la junta de propietarios, que un elemento común sea aprovechado por uno solo de los propietarios, siempre que se justifique. Por ejemplo, un patio, un cuarto trastero, parte de un jardín, una plaza de garaje... No cabe este aprovechamiento particular cuando de lo que hablamos es de un elemento común esencial como puede ser un ascensor, el cuarto de calderas o de comunicaciones, el pasillo de aceso a unas viviendas, aquella parte del cubrimiento de la finca que no deba pisarse, etc. La revocación del uso privativo requiere igualmente de acuerdo unánime.
 

Del mantenimiento y reformas

El derecho al uso privativo de un bien común implica que este uso se haga de forma diligente sin implicar en modo alguno título de propiedad sobre el mismo. Es más, conlleva la responsabilidad del mantenimiento de dicho elemento común, vigilando que no se dejen grifos abiertos, que no se taponen los desagües, cuya limpieza le correspondería, o que por ejemplo tratándose de un jardín la vegetación se cuide diligentemente. Toda reparación ordinaria, cuya responsabilidad recayera sobre su usuario en caso de que este fuera su único propietario recaerá sobre este. Por el contrario, una obra extraordinaria – como reparar la impermeabilidad de la cubierta por desgaste de la tela asfáltica, grietas en el suelo por contracción-dilatación debido al frío-calor, etc. – será a cargo de la comunidad. Cuando sea necesario, debe permitir el acceso al técnico o representante de la comunidad.
En cuanto a la tentación que sufren algunos de estos usuarios de hacer cerramientos que aumenten su aprovechamiento o intimidad, incluso realizando tal cerramiento con estructuras desmontables, no cabe en el caso de áticos o del patio sin que exista consentimiento de la junta. En el caso de jardines del bajo, puede cerrarse de modo que posibilite su uso privado, pero sin que quede como una habitación anexionada a la vivienda, a no ser que lo permitan los estatutos y las normas urbanísticas.
 

Pagando y cobrando

A la hora de contribuir a los gastos comunes de la comunidad de propietarios el hecho de que una parte sea de uso privativo debe incidir en el reparto de estos. Y es que los gastos de mantenimiento de zonas comunes de uso privativo son por cuenta de sus usuarios. Es más, aunque hasta el momento en una comunidad se haya realizado un reparto de gastos en función del tamaño y no en función del uso, los propietarios de garajes o locales tienen derecho a no pagar por gastos de piscina, si por ejemplo los estatutos limitan el uso de la piscina a los propietarios de viviendas.
Por el contrario, aquel que disfrute de un uso privativo correctamente reconocido y sea obligado a prescindir del mismo puede reclamar una indemnización. Por ejemplo, un patio de uso privativo que se ocupe parcialmente para construir un ascensor. En ese caso debe tenerse en cuenta que el valor del m2 de patio o terraza es el 50% del m2 de vivienda, y que se indemniza por el derecho de uso, no por el de propiedad. Hay casos en que se ha logrado además una indemnización por pérdida de luz y por contaminación acústica. También el usuario de la azotea puede verse afectado, si allí se instala la sala de máquinas.
Si la nueva instalación supusiera la privación total del uso o disfrute del patio o terraza, el acuerdo del propietario afectado sería imprescindible.
 

Consejos

• Si usted compra una vivienda en la que pueda utilizar la terraza (o un bajo con jardín), compruebe que así lo dice la escritura o pida una copia del acuerdo de la junta que lo autorizó. Desconfíe si le dicen que el uso está permitido o tolerado, sin un fundamento escrito.
• Si se altera su derecho de uso por una decisión de la junta, tiene derecho a una indemnización. Si la junta no la concede, deberá reclamarlo judicialmente. Apóyese en un informe pericial que fundamente las causas y las cuantías por las que deba ser eventualmente indemnizado.
• Revise el reparto de gastos en su comunidad, para asegurarse de que no se cargue a todos lo que corresponde pagar solo a uno o varios propietarios. 


(  jueves, 27 de mayo de 2021, www.ocu.org )