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Cómo elegir y cómo comprar un garaje

Una plaza de garaje es un bien inmueble que nos puede interesar tanto para uso propio como para elemento de inversión, que nos proporcione una renta mensual y que pueda revalorizarse con el tiempo. Dentro de una estrategia a largo plazo, la compra de un garaje puede ser una buena opción de diversificar sus inversiones y obtener una rentabilidad en esta era de "tipos cero".

La ventaja del garaje respecto de otros inmuebles de inversión reside en su menor coste de adquisición y conservación, la sencillez de su alquiler y el menor riesgo para el propietario, a cambio de una rentabilidad que no tiene nada que envidiar a la de otro tipo de inmuebles. Siempre que se elija bien y se adopten las precauciones necesarias.

La plaza ideal debe estar en un barrio con demanda estable de aparcamiento, tener buenas dimensiones (espacio y altura de techo) y condiciones de acceso y, si es posible, estar situada en la primera planta subterránea, cerca de un ascensor o de la salida del parking.

Hay que conocer la zona, testar la dificultad de aparcamiento en el barrio y las calles aledañas (algo en lo que la mayoría de los ayuntamientos le echarán una mano) y ver si existen parkings públicos en el entorno, aunque en las grandes ciudades raramente son suficientes.

En los estudios que realizamos por ciudades hemos encontrado numerosas oportunidades de inversión en garajes. El motivo es que tras el pinchazo de la burbuja en 2008 cayeron los precios de venta y luego no se han recuperado con la fuerza que sí lo han hecho las rentas de alquiler de garajes. La demanda de garajes se orienta al alquiler y, por el momento, no se ha producido una nueva burbuja en precios de venta.

La compra de un garaje

La compra se hace como la de una vivienda. Puede firmar un contrato privado con el vendedor y luego elevarlo a escritura pública para inscribirlo en el registro de la propiedad, como finca independiente. Es importante conocer el régimen legal de la plaza. Saber qué es lo que estamos adquiriendo: lo normal es que sea una plaza bien delimitada y numerada. Rara vez será una plaza cerrada que podamos usar como trastero. En ocasiones es un derecho de uso de una zona común, sin numeración de plazas, lo que no suele interesar a los efectos que comentamos ahora.

Si forma parte de un edificio residencial hay que conocer los estatutos y las eventuales normas que puedan existir para propietarios de plazas no residentes en el edificio: ver cómo accede el peatón al garaje, si se pasa por el portal, si se puede poner una cadena o cepo delante de la plaza, etc.

Siempre hay que conocer el IBI y los gastos de comunidad que paga esa plaza de garaje y si hay derramas pendientes en las que participen los dueños de los garajes (ascensores, sistemas contra incendios, renovación de puertas del garaje, impermeabilizaciones, reparación del acceso rodado, etc.). En la compra tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (suponiendo que se trata de un inmueble que no es nuevo).

Distinto es el caso de las plazas de parking de concesión para vecinos, que los ayuntamientos venden como derechos de concesión por largos periodos de tiempo, donde no se es propietario pero igualmente se paga un precio de adquisición del derecho y una suma mensual por gastos de comunidad, más el IBI y otras derramas periódicas que propone la empresa gestora del parking, que también busca rentabilizar su inversión.

El alquiler de los garajes
 

El alquiler de plazas de garaje de modo independiente a una vivienda no está sometido a restricciones legales especiales. La duración y la renta son libres. Es frecuente que se hagan contratos verbales de un mes prorrogables mientras las partes quieran, con la posibilidad de dar por finalizado el arrendamiento preavisando en el mes anterior.

Por supuesto, cabe hacer un contrato escrito donde se pacten las condiciones que se deseen.  El alquiler del garaje lleva IVA, si no está ligado al alquiler de una vivienda. Cuando no se dice nada, se entiende que el IVA está incluido en el precio pagado.

En principio, ante un impago no es complicado recuperar la posesión de la plaza dando por terminado el contrato, pero también ha habido casos en los que la plaza quedaba ocupada por un coche o por otros elementos abandonados por el arrendatario, y el arrendador ha tenido que organizar el desalojo.

La rentabilidad de los garajes
 

Para hacernos una idea, en la actualización de precios de garajes de enero de 2021, para una plaza de garaje tipo en Madrid se encontraban precios de compra que oscilan entre los 10.000 euros y los 60.000, según el barrio. Las rentas de alquiler tienen un rango de entre 45 y 180 euros mensuales.

Las rentabilidades netas pueden alcanzar el 5%, si se sabe buscar. Algunos de los garajes más baratos en la compra presentan mejores rentabilidades, a pesar de contar con alquileres más modestos. En estos momentos, estimamos interesantes rentabilidades por encima del 3,1% neto anual, aunque como se ha dicho, encontramos muchas zonas con rentabilidades superiores a esa.

 ( jueves, 11 de febrero de 2021, www.ocu.org )