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Necesito regularizar

He encargado tasar una casa que deseo vender. La tasación manifiesta discrepancias de superficie entre el Registro de la propiedad (figuran 190 m2) el Catastro (240 m2), y la realidad (290 m2), porque se adecentó el sótano hace doce años. Deseo su regularización para venderlo mejor y por un precio más elevado. ¿Cómo proceder?Existe la obligación de declarar al Catastro (con independencia del Registro) las modificaciones de entidad que hagamos en nuestros inmuebles. El propio Catastro realiza comprobaciones periódicas e impone sus sanciones. Muchos propietarios de casas con obras o ampliaciones sin licencia no regularizan la situación en el Catastro ni en el Registro de la propiedad mientras mantienen la propiedad o la transmiten a familiares, o a terceros que lo compren como cuerpo cierto. En cuanto un comprador solicita una hipoteca, el banco exige la regularización.
Los complicados pasos a seguir corresponden al propietario vendedor. Conviene acudir a un arquitecto técnico o arquitecto para estas gestiones.

Legalización urbanística

Lo primero es saber si la obra es “legalizable” (quizá con alguna modificación). Depende del caso, de la edificabilidad disponible, etc. Hay que tener en cuenta que los espacios con altura no superior a 1,5 m (muchas buhardillas) no computan como habitables (como edificabilidad consumida). En Francia el límite es 1,8 m.
Si no es legalizable no se podrá regularizar y podría quedar en situación de “fuera de ordenación” o pedirnos su demolición. Ahí es posible que el banco deniegue la hipoteca al futuro comprador. Si la obra es legalizable, importa saber cuándo se realizó: las infracciones urbanísticas graves prescriben tras un plazo de entre 4 y 8 años, según la comunidad autónoma. Aquí partimos de que su caso es legalizable y ha prescrito. Además, al afectar al sótano no implica a terceros ni a comunidades de vecinos, lo que complicaría las gestiones. Necesitamos un certificado de antigüedad de la vivienda y las obras anexas, visado por el arquitecto. Hay que probar la antigüedad de esas obras por el medio que podamos: albaranes o facturas si las hubo, fotografías de la época, recibos o datos de consumo de suministros, planos, etc. Con ese documento del arquitecto se acude al ayuntamiento para obtener un certificado de inexistencia de infracción urbanística o de prescripción.
Una recomendación , siempre que se realice una obra que altere la superficie o la envoltura exterior de una vivienda, por ejemplo convirtiendo unas ventanas en puertas  a la terraza, es, además de conservar facturas, etc, mencionadas anteriormente, realizar un acta notarial que de fe de los construido o reformado porque servirá para  constatar la antigüedad de la obra a efectos del plazo de prescripción.

Catastro, notario, registrador

El siguiente paso sería acudir al Catastro para que actualice la información sobre nuestro inmueble. Porque el notario (y después el registrador de la propiedad) va a exigir que se acredite la realidad física de la finca. Y el modo más directo de lograrlo es aportar ya una certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada.
También es posible acudir directamente al notario con el certificado del arquitecto y con el de inexistencia de infracción urbanística, y que las partes manifiesten su conformidad sobre la realidad física del inmueble. Si el notario, con su criterio, lo da por válido, informará a la Dirección de Catastro, y ésta, una vez validado el expediente lo incorporará a la información catastral. En todo caso, es imprescindible contar con la información catastral actualizada para que luego la escritura sea inscrita en el Registro de la propiedad, donde todas las superficies deberían ya cuadrar, si el registrador da su visto bueno.
Ante la complejidad de las gestiones, conviene consultar previamente al notario el modo de proceder, para evitar perder tiempo y dinero. Según el volumen de la discrepancia podría querer tratarlo de diversos modos: exceso de cabida, declaración de obra nueva, ampliación de obra nueva antigua, etc.

Costes e impuestos

Los honorarios del arquitecto son libres: por las gestiones y certificados comentados podría cobrar unos 350 €. El ayuntamiento cobrará una tasa por su certificado. También hay que pagar los gastos de notario y registrador por la escritura que se firme para incorporar la nueva obra (se puede firmar justo antes de la de compraventa), junto con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Por su parte, el Catastro tiene su propia tasa (y realiza inspecciones e impone sanciones), pero también abrió periodos excepcionales de regularización sin sanción, previo pago de una tasa única de 60 €. 
Al ampliarse la superficie catastral, el IBI a pagar es mayor, y el ayuntamiento podría reclamar las cantidades dejadas de pagar durante los últimos cuatro años.
 
( lunes, 10 de agosto de 2020, www.ocu.org )