Si alquila un inmueble, aplique la amortización

Si es arrendador, aplique cada año el gasto de amortización del inmueble alquilado al hacer su declaración de IRPF. Pagará menos y, si no lo hace, en todo caso Hacienda sí lo tendrá en cuenta el día que usted venda ese inmueble.

Si tiene un inmueble alquilado, al declarar cada año en su IRPF los rendimientos que haya obtenido, no debe olvidar deducir los gastos necesarios para la obtención de esos ingresos.

Entre esos gastos se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste. El importe a amortizar cada año debe responder a su depreciación efectiva, y la Ley del IRPF dice que se entiende que la amortización cumple ese requisito de “efectividad” si no excede del 3% sobre el mayor de estos valores: el valor de adquisición o el valor catastral, sin incluir en todo caso el valor del suelo (que no se amortiza).

Si se desconoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

Aunque no amortice, Hacienda sí reducirá el valor de adquisición.
 

Aplicar este gasto de amortización anual le permite reducir el cálculo de su rendimiento neto por el alquiler, con el consiguiente menor pago de IRPF.

No aplicar el gasto de amortización es un error. No solo porque cada año pagará más IRPF del que debería por sus alquileres. Sino porque en el momento de la venta de ese inmueble que ha estado alquilado, Hacienda le descontará sí o sí la amortización acumulada del valor de adquisición del inmueble. Lo que tendrá por consecuencia que el importe de la ganancia patrimonial de la venta será mayor (o eventualmente reducirá el importe de la pérdida patrimonial, si fuera el caso).

Es decir, aplique usted la amortización anual al cálculo del rendimiento del alquiler o no, Hacienda en todo caso sí descontará la amortización acumulada mientras el piso haya estado alquilado, a la hora de calcular su ganancia patrimonial el día en que decida vender el piso. La Ley dice que el valor de adquisición se minorará en el importe de las amortizaciones, de acuerdo con lo que diga el reglamento.

Y el reglamento del IRPF dice que el valor de adquisición se minorará en el importe de las amortizaciones deducibles, “computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto”.

Por tanto, no olvide considerar la amortización como gasto al declarar cada año sus alquileres. Ese olvido solo tendrá consecuencias negativas para usted, porque Hacienda no lo va a olvidar en el momento en que decida vender el inmueble.

Así lo ha recordado la Dirección General de Tributos en algunas consultas vinculantes, como la publicada el 6/6/2017.